两单数据中心REITs估值调整背后的IDC市场

观点网近期，南方万国数据REIT和南方润泽科技REIT针对沪、深交易所的反馈意见分别进行回复，估值均有所下调。

这两单数据中心REITs作为C-REITs新的底层资产类型，代表数据中心(IDC)这一新兴投资领域的市场风向。

产城园区评论获悉，南方万国数据中心REIT针对监管问询函提交反馈修订版，估值调降比例为11.9%；而南方润泽科技数据中心REIT项目估值从42.0亿元调降至37.3亿元，降幅11.4%，主要原因系技术改造成本增加及审慎参数调整。

估值调整

具体来看，万国数据REIT的国金数据中心项目估值从2024年9月30日的21.95亿元下调至2025年3月31日的19.33亿元，下调金额2.62亿元，调整幅度为11.94%。

该数据中心项目位于苏州市昆山市，地处长三角核心区域，市场需求旺盛。项目运营采用不包电的业务模式，向客户提供数据中心场地及托管服务，并收取托管服务费。

从关键修订内容看，计费机柜数量预测上修：一号楼?7kW?机柜、二号楼?7kW?机柜数量均上调。收入结构方面，托管服务费增长机制调整，首个合同期取消?2%的年增长条款，维持原价续约以增强客户粘性，后续合同期恢复?2%的阶梯式调价，平衡长期收益弹性与短期竞争力。

估值模型审慎性方面看，折现率从?8%下调至?7.8%，与十年期国债利率下行趋势同步，降低资本成本压力；同时彻底剔除残值评估，规避资产处置不确定性风险。

无独有偶，润泽科技REIT的估值也有所下调，从2024年9月30日的42.03亿元下调至2025年3月31日的37.25亿元，下调金额4.78亿元，调整幅度为11.37%。

变化主要体现在于几个方面，2035?年合同到期后托管服务费跳增比例从?16.1%降至?5.1%，2035?年后收缴率从?100%微降至?99%。

上架率方面，2027?年下调至86.6%，2035?年下调至?60.6%，主要原因系?2027?年将进行微改造，2035?年进行液冷改造，改造期间可能导致机柜下架。

数据中心（IDC）近年来受到资本市场关注。

一位资本市场人士对产城园区评论表示，从基本面看，IDC是一个理论上供应量非常大，但能够真正形成有效供应比较少的板块，再加上需求旺盛，可能是为数不多的在未来很长时间内都能够保持20%需求增长的板块。

数据中心解码

数据中心是数字经济发展的基础设施。据了解，从需求端来看，截至2024年底，中国传统数据中心需求市场规模为163万架，IT负载总计7,773MW，同比增长6.9%。未来，传统领域如政府、金融、汽车、教育等行业的数字化转型以及新兴业务场景落地，将成为IDC需求的新增长点。同时，AI技术发展和商用也将为IDC带来新的需求机遇。

产城园区评论获悉，目前，国内数据中心服务市场主要集中在京津冀、长三角、珠三角及其他经济发达地区。从通讯基础设施角度来看，这些地区拥有大量基础电信运营商布局的大型网络骨干节点，通信设施完善，网络节点覆盖的范围更广，具备较好的网络基础。

从用户需求角度来看，以上地区是互联网人口最集中的地区，对互联网需求大，大型互联网平台企业为了改善用户访问体验，往往将在线应用服务集中部署在该区域，而其他企业客户因业务集中于以上地区，也倾向于将其服务器部署在靠近业务中心的区域，这进一步加剧了以上地区第三方数据中心服务商分布集中的状况。

有分析指，云服务商资本开支是IDC行业周期上行的核心驱动力，头部云服务商在数据中心基础设施的投入加大将带动整体IDC市场上行周期。基于未来五年随着AI技术进一步推动各行业的人工智能创新发展，中国IDC市场将迎来新的增长契机。预计到2029年，中国整体IDC市场规模将达到25207.8亿元，预测期内（2025-2029年）复合增长率为32%。

产城园区评论获悉，发行REITs的万国数据和润泽科技均属于第三方数据中心服务商，万国数据、世纪互联、秦淮数据、普洛斯、宝信软件是规模靠前的几家企业。

按客户需求规模不同，第三方数据中心服务商可分为批发型数据中心及零售型数据中心。根据科智咨询，2024年采用批发、零售模式的数据中心按机柜数量来看，占比分别为84.5%和15.5%。

批发型模式主要具备规模化和稳定性，以服务云服务商、头部互联网平台企业及金融机构等大型客户为核心，通过模块化或整栋签约的形式签订5-10年的长期协议以锁定长期收益。

据了解，该模式充分利用规模化运营与协同效应，主要面向阿里云、腾讯云、商业银行信用卡中心等需要大规模数据中心资源的客户提供服务，客户更关注销售团队整体的专业度以及运维团队的业务水平。

零售型模式更具备灵活性与增值服务溢价，零售型数据中心采用按单机柜或机位计费的灵活模式，聚焦满足中小互联网平台企业、初创公司及传统行业数字化转型需求。

尽管与批发型数据中心相比计费率较低，但其利润空间主要来源于高附加值的服务组合，网络安全、数据备份等增值服务占比相对较高。该模式高度依赖区域性网络资源覆盖能力，同时需个性化销售策略以及持续优化的服务能力以应对客户需求波动，快速响应市场能力与可定制的增值服务使该模式在长尾市场占据重要地位。

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